Inventário, Arrolamento, Partilha e Divórcio Consensual por Via Administrativa (Extrajudicial)

Facilidades implementadas pela Lei nº 11.441/2007, que alterou dispositivos do Código de Processo Civil no que concerne aos procedimentos para a realização de inventários, arrolamentos, partilhas e divórcios consensuais em cartórios extrajudiciais.

 

 

Artigo adequado à Emenda Constitucional nº 66/2010

Com as alterações implementadas pela Lei nº 11.441/2007, que modificou procedimentos do Código de Processo Civil, abriu-se a possibilidade para a realização de inventários, arrolamentos, partilhas e divórcios consensuais por via administrativa, ou seja, em cartórios extrajudiciais, dispensando o procedimento judicial que anteriormente era obrigatório. 

Se todos os interessados forem maiores e capazes e, se as partes estiverem de comum acordo, pode-se realizar o procedimento necessário em um cartório extrajudicial, sem a necessidade de submeter o assunto à apreciação do Poder Judiciário que, em geral, é considerado, pelas partes envolvidas, excessivamente burocrático e lento por conseqüência.

No que concerne aos inventários e arrolamentos, o artigo 982 do Código de Processo Civil dispõe: “Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro imobiliário. Parágrafo único. O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.”
É preciso ainda respeitar os prazos estabelecidos para a abertura e o encerramento do procedimento, sob pena de, não o fazendo, sofrer a imposição de penalidade, consistente no pagamento de uma multa.

O Artigo 983 do Código de Processo Civil dispõe que “o processo de inventário e partilha deve ser iniciado dentro de 60 (sessenta) dias, a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses subseqüentes, podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a requerimento de parte.”

O procedimento a se adotar nesses casos segue o rito do artigo 1.031 do Código de Processo Civil – “A partilha amigável, celebrada entre partes capazes, nos termos do artigo 2.015 do Código Civil, será homologada de plano pelo juiz, mediante a prova da quitação dos tributos relativos aos bens do espólio e às suas rendas, com observância dos arts. 1.032 a 1.035 desta Lei.”

Há ainda que se observar a RESOLUÇÃO CNJ nº 35, de 24 de abril de 2007, que Disciplina a aplicação da Lei nº 11.441/07 pelos serviços notariais e de registro.

REGRAS GERAIS COMUNS A TODOS OS PROCEDIMENTOS IMPOSTAS PELA RESOLUÇÃO CNJ 35/2007:

COMPETÊNCIA – LIVRE ESCOLHA DO TABELIÃO DE NOTAS (inclusive de qualquer Estado)

A matéria foi regulada pela Resolução CNJ nº 35/2007, que em seu artigo 1º dispõe:

Para a lavratura dos atos notariais de que trata a Lei nº 11.441/07, é livre a escolha do tabelião de notas, não se aplicando as regras de competência do Código de Processo Civil.

SUSPENSÃO OU DESISTÊNCIA DO PROCESSO JUDICIAL

O interessado pode requerer a suspensão ou a desistência do processo judicial caso tenha iniciado o procedimento pela via judicial e, no curso do procedimento tenha optado por concluí-lo pela via administrativa.

A dúvida surge quanto ao pagamento das custas judiciais já recolhidas, pois até a presente data, os Tribunais de Justiça não se manifestaram a respeito, de maneira que caberá à parte verificar a conveniência financeira, tendo em vista que inexiste a possibilidade de compensação das custas já dispendidas.

AS ESCRITURAS PREVISTAS NA LEI 11.441/2007, não dependem de homologação judicial, conforme previsão do artigo 3º da lei.

As escrituras públicas de inventário e partilha, separação e divórcio consensuais não dependem de homologação judicial e são títulos hábeis para o registro civil e o registro imobiliário, para a transferência de bens e direitos, bem como para promoção de todos os atos necessários à materialização das transferências de bens e levantamento de valores (DETRAN, Junta Comercial, Registro Civil de Pessoas Jurídicas, instituições financeiras, companhias telefônicas, etc.

VALOR DOS EMOLUMENTOS – ARTIGOS 4º E 5º

O valor dos emolumentos deverá corresponder ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados, conforme estabelecido no parágrafo único do art. 1º da Lei nº 10.169/2000, observando-se, quanto a sua fixação, as regras previstas no art. 2º da citada lei.

De acordo com o artigo 5º, é vedada a fixação de emolumentos em percentual incidente sobre o valor do negócio jurídico objeto dos serviços notariais e de registro (Lei nº 10.169, de 2000, art. 3º, inciso II). Em geral, cada estado da federação estabelece por provimento a tabela que fixa o valor desses emolumentos.

GRATUIDADE DOS ATOS – ARTIGOS 6º, 7º

O artigo 6º da Lei n° 11.441/07 prevê a gratuidade dos atos àqueles considerados hipossuficientes economicamente.

Esse benefício compreende as escrituras de inventário, arrolamento, partilha, separação e divórcio consensuais.

De acordo com o artigo 7º, para a obtenção da gratuidade de que trata a Lei nº 11.441/07, basta a simples declaração dos interessados de que não possuem condições de arcar com os emolumentos, ainda que as partes estejam assistidas por advogado constituído.

Prevê o artigo 3º, § 3o da Lei 11.441/07, assim como os artigos 6º e 7º da Resolução CNJ 35/2007 que:

“A escritura e demais atos notariais serão gratuitos àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei.”

O princípio, no entanto, não é absoluto, tendo em vista que a Lei 3.350/1999 em seu artigo 38 prevê o processo de dúvida.

ASSISTÊNCIA OBRIGATÓRIA DE ADVOGADO OU DEFENSOR PÚBLICO – DISPENSA DE PROCURAÇÃO – ARTIGO 8º

É necessária a presença do advogado, dispensada a procuração, ou do defensor público, na lavratura das escrituras decorrentes da Lei 11.441/07, nelas constando seu nome e registro na Ordem dos Advogados do Brasil.

Na prática, os advogados e as partes optam pela outorga de procuração inserida no texto do ato notarial para facilitar a representação das partes fora do cartório, por exemplo, para registrar o título, averbar junto a repartições públicas, bancos, DETRAN, etc.

VEDAÇÃO AO TABELIÃO DE INDICAÇÃO DE ADVOGADO ÀS PARTES – ARTIGO 9º

Quando a parte for hipossuficiente economicamente, pode o cartório realizar o encaminhamento à Defensoria Pública ou à OAB.

No entanto, é vedada ao tabelião a indicação de advogado às partes, que deverão comparecer para o ato notarial acompanhadas de profissional de sua confiança. Se as partes não dispuserem de condições econômicas para contratar advogado, o tabelião deverá recomendar-lhes a Defensoria Pública, onde houver, ou, na sua falta, a Seccional da Ordem dos Advogados do Brasil.

UNIFICAÇÃO DE INFORMAÇÕES PELOS TRIBUNAIS – ARTIGO 10

É desnecessário o registro de escritura pública decorrente da Lei n° 11.441/2007 no Livro “E” de Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais, entretanto, o Tribunal de Justiça deverá promover, no prazo de 180 dias contados da publicação da nova lei, medidas adequadas para a unificação dos dados que concentrem as informações dessas escrituras no âmbito estadual, possibilitando as buscas, preferencialmente, sem ônus para o interessado.

DISPOSIÇÕES REFERENTES AO INVENTÁRIO E À PARTILHA

NOMEAÇÃO DE INVENTARIANTE – ARTIGO 11
É obrigatória a nomeação de interessado, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 990 do Código de Processo Civil.

Não é exigível a ordem prevista no artigo 990 do CPC, tendo em vista que o procedimento é amigável.

ASSISTENTE / MANDATÁRIO – ARTIGO 12
Admitem-se inventário e partilha extrajudiciais com viúvo(a) ou herdeiro(s) capazes, inclusive por emancipação, representado(s) por procuração formalizada por instrumento público com poderes especiais, vedada a acumulação de funções de mandatário e de assistente das partes.

Observação: o mandatário não precisa ser obrigatoriamente um advogado, mas se o for não poderá ser o assistente da parte.
A procuração deve conter poderes específicos para o inventário, contando inclusive a forma da partilha , não devendo constar poderes para outros fins, até porque, a procuração tem que ostentar , expressamente, a validade de 30 dias, na forma do artigo 36 desta Resolução CNJ 35/2007.

RETIFICAÇÕES – ARTIGO 13

A escritura pública pode ser retificada desde que haja o consentimento de todos os interessados. Os erros materiais poderão ser corrigidos, de ofício ou mediante requerimento de qualquer das partes, ou de seu procurador, por averbação à margem do ato notarial ou, não havendo espaço, por escrituração própria lançada no livro das escrituras públicas e anotação remissiva.

PAGAMENTO DE FGTS, PIS-PASEP- RESTITUIÇÕES DE IMPOSTO DE RENDA, SALDOS BANCÁRIOS, CADERNETAS DE POUPANÇA E FUNDOS DE INVESTIMENTO – ARTIGO 14

Para as verbas previstas na Lei n° 6.858/80 e Regulamento Decreto 85.845/81, é também admissível a escritura pública de inventário e partilha.

A Lei n° 6.858/80, prevê em seu artigo 1º que: “Os valores devidos pelos empregadores aos empregados e os montantes das contas individuais do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e do Fundo de Participação PIS-PASEP, não recebidos em vida pelos respectivos titulares, serão pagos, em quotas iguais, aos dependentes habilitados perante a Previdência Social ou na forma da legislação específica dos servidores civis e militares, e, na sua falta, aos sucessores previstos na lei civil, indicados em alvará judicial, independentemente de inventário ou arrolamento”.

“Artigo 2º – O disposto nesta Lei se aplica às restituições relativas ao Imposto de Renda e outros tributos, recolhidos por pessoa física, e, não existindo outros bens sujeitos a inventário, aos saldos bancários e de contas de cadernetas de poupança e fundos de investimento de valor até 500 (quinhentas) Obrigações do Tesouro Nacional”.

RECOLHIMENTO DE TRIBUTOS ANTECIPADO – ARTIGO 15
O recolhimento dos tributos incidentes deve anteceder a lavratura da escritura.

Em qualquer caso, o recolhimento de imposto e multas pelo atraso na abertura do inventário deverão ser recolhidos antecipadamente, observadas as diretrizes de cada Estado da federação.
No Estado de São Paulo, a alíquota do imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) é de 4% calculado sobre o valor do monte mor.

CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – ARTIGO 16
É possível a promoção de inventário extrajudicial por cessionário de direitos hereditários, mesmo na hipótese de cessão de parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e de acordo.

OUTORGA UXÓRIA, EXCEÇÃO CASAMENTO PELO REGIME DA SEPARAÇÃO ABSOLUTA – ARTIGO 17

Os cônjuges dos herdeiros deverão comparecer ao ato de lavratura da escritura pública de inventário e partilha quando houver renúncia ou algum tipo de partilha que importe em transmissão, exceto se o casamento se der sob o regime da separação absoluta.

DIREITO DA(O) COMPANHEIRA(O) SUCESSOR – ARTIGO 18
Casos em que há companheiro sucessor único ou divergência entre os outros herdeiros sobre a união estável.

Há, nesse caso, a necessidade de ação judicial para reconhecimento da união estável e reconhecimento da meação da(o) companheira(o).

O(A) companheiro(a) que tenha direito à sucessão é parte, observada a necessidade de ação judicial se o autor da herança não deixar outro sucessor ou não houver consenso de todos os herdeiros, inclusive quanto ao reconhecimento da união estável.

RECONHECIMENTO DA MEAÇÃO DO(A) COMPANHEIRO(A) POR ESCRITURA PÚBLICA – ARTIGO 19

A meação de companheiro (a) pode ser reconhecida na escritura pública, desde que todos os herdeiros e interessados na herança, absolutamente capazes, estejam de acordo.

INVENTÁRIOS E PARTILHA

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À LAVRATURA DA ESCRITURA DE INVENTÁRIO E PARTILHA – ARTIGOS 20 A 24

As partes e respectivos cônjuges devem estar, na escritura, nomeados e devidamente qualificados.

A escritura deverá indicar:

a.) a nacionalidade;
b.) profissão;
c.) idade;
d.) estado civil;
e.) regime de bens;
f.) data do casamento;
g.) se há pacto antenupcial;
h.) o número do documento de identidade, de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda;
i.) o domicílio e a residência.

A escritura pública de inventário e partilha conterá a qualificação completa do autor da herança, o regime de bens do casamento, a indicação se há pacto antenupcial e onde se encontra o seu registro, o dia e lugar em que faleceu o autor da herança, a data da expedição da certidão de óbito, informando-se o livro, folha, número do termo e unidade de serviço em que consta o registro do óbito, com a menção ou declaração dos herdeiros de que o autor da herança não deixou testamento e outros herdeiros, sob as penas da lei.

Na lavratura da escritura deverão ser apresentados os seguintes documentos:

a.) certidão de óbito do autor da herança;
b.) documento de identidade oficial e CPF das partes e do autor da herança;
c.) certidão comprobatória do vínculo de parentesco dos herdeiros;
d.) certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados e pacto antenupcial, se houver;
e.) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos;
f.) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver;
g.) certidão negativa de tributos; e
h.) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, se houver imóvel rural a ser partilhado.

Todos os documentos apresentados no ato da lavratura da escritura devem ser originais ou em cópias autenticadas, salvo os de identidade das partes, que sempre serão originais. A escritura pública deverá fazer menção aos documentos apresentados.

SOBREPARTILHA – ARTIGO 25

É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial.

ADJUDICAÇÃO DE BENS – ARTIGO 26

Havendo um só herdeiro, maior e capaz, com direito à totalidade da herança, não haverá partilha, lavrando-se a escritura de inventário e adjudicação dos bens.

EXISTÊNCIA DE DÍVIDAS NÃO IMPEDE LAVRATURA DE ESCRITURAS DE INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL – ARTIGO 27

A existência de credores do espólio não impedirá a realização do inventário e partilha, ou adjudicação, por escritura pública.
Neste caso, é de bom alvitre orientar o cliente herdeiro a respeito das disposições contidas nos artigos 1997 e seguintes do Código Civil (anexos) Transcrevo, por ora, apenas o artigo 1997 do Código Civil : “A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido; mas, feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada qual na proporção da parte que na herança lhe coube”

INVENTÁRIO NEGATIVO – ARTIGO 28

É admissível inventário negativo por escritura pública.

BENS LOCALIZADOS NO EXTERIOR- IMPOSSIBILIDADE DE LAVRATURA DE ESCRITURA – ARTIGO 29

É vedada a lavratura de escritura pública de inventário e partilha referente a bens localizados no exterior.

POSSIBILIDADE DE LAVRATURA DE ESCRITURA DE INVENTÁRIO E PARTILHA NOS CASOS DE ÓBITOS ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 11.441/2007 – FISCALIZAÇÃO DO PAGAMENTO DE MULTA POR ATRASO NA REALIZAÇÃO DO ATO NOTARIAL- ARTIGO 30

Aplica-se a Lei n.º 11.441/07 aos casos de óbitos ocorridos antes de sua vigência.Art. 31. A escritura pública de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo, cabendo ao tabelião fiscalizar o recolhimento de eventual multa, conforme previsão em legislação tributária estadual e distrital específicas.

RECUSA DO NOTÁRIO EM LAVRAR A ESCRITURA DE INVENTÁRIO E PARTILHA – ARTIGO 32

O tabelião poderá se negar a lavrar a escritura de inventário ou partilha se houver fundados indícios de fraude ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade de algum dos herdeiros, fundamentando a recusa por escrito.

DIREITO DE FAMILIA (RESOLUÇÃO CNJ – Nº 35, DE 24 DE ABRIL DE 2007).

DISPOSIÇÕES SOBRE OS DIVÓRCIOS CONSENSUAIS:

A Emenda Constitucional 66 de 13 de julho de 2010, deu nova redação ao artigo 226, § 6º da Constituição Federal, facilitando a dissolução do casamento que agora se dá pelo divórcio direto, sem a necessidade da prévia separação judicial (diploma legal que revogou os artigos 1.574 a 1.580 do Código Civil).
“Art. 226 – A família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado:

§ 6º – O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio (trecho revogado pela EC 66/10 – após prévia separação judicial por mais de um ano nos casos expressos em lei, ou comprovada separação de fato por mais de dois anos).

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS – ARTIGO 33

Para a lavratura da escritura pública de separação e de divórcio consensuais, deverão ser apresentados:

a.) certidão de casamento;
b.) documento de identidade oficial e CPF/MF;
c.) pacto antenupcial, se houver;
d.) certidão de nascimento ou outro documento de identidade oficial dos filhos absolutamente capazes, se houver;
e.) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos; e
f.) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver.

CLÁUSULAS ESSENCIAIS – ARTIGOS 34 E 35

As partes devem declarar ao tabelião, no ato da lavratura da escritura, que não têm filhos comuns ou, havendo, que são absolutamente capazes, indicando seus nomes e as datas de nascimento.
Da escritura, deve constar declaração das partes de que estão cientes das conseqüências da separação e do divórcio, firmes no propósito de pôr fim à sociedade conjugal ou ao vínculo matrimonial, respectivamente, sem hesitação, com recusa de reconciliação.

REPRESENTAÇÃO POR MANDATÁRIO (PROCURAÇÃO POR INSTRUMENTO PÚBLICO – PRAZO DE VALIDADE DE 30 DIAS) – DESCRIÇÃO DAS CLÁUSULAS ESSENCIAIS – ARTIGO 36

O comparecimento pessoal das partes é dispensável à lavratura de escritura pública de separação e divórcio consensuais, sendo admissível ao(s) separando(s) ou ao(s) divorciando(s) se fazer representar por mandatário constituído, desde que por instrumento público com poderes especiais, descrição das cláusulas essenciais e prazo de validade de trinta dias.

PARTILHA DE BENS – ARTIGOS 37 A 40

Havendo bens a serem partilhados na escritura, distinguir-se-á o que é do patrimônio individual de cada cônjuge, se houver, do que é do patrimônio comum do casal, conforme o regime de bens, constando isso do corpo da escritura.

Na partilha em que houver transmissão de propriedade do patrimônio individual de um cônjuge ao outro, ou a partilha desigual do patrimônio comum, deverá ser comprovado o recolhimento do tributo devido sobre a fração transferida.

A partilha em escritura pública de separação e divórcio consensuais far-se-á conforme as regras da partilha em inventário extrajudicial, no que couber.

O traslado da escritura pública de separação e divórcio consensuais será apresentado ao Oficial de Registro Civil do respectivo assento de casamento, para a averbação necessária, independente de autorização judicial e de audiência do Ministério Público.
A existência de bens comuns ou particulares dos cônjuges exige a descrição no corpo dos mesmos no corpo da escritura, ainda que a partilha seja realizada posteriormente.

A permanência dos bens em condomínio dispensará a realização do inventário e ainda, de pagamento do imposto; se a partilha for desigual será apurado o imposto de torna ou reposição sobre a parte excedente que couber a um dos cônjuges.

EXCEÇÃO AO ARTIGO 1º DA LEI 11.441/2007 QUE MODIFICOU O ARTIGO 982 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL: INVENTÁRIO DE BENS POR SEPARAÇÃO, DIVÓRCIO DIRETO JUDICIAIS AINDA QUANDO EXISTAM FILHOS MENORES OU INCAPAZES

Na prática tem-se admitido a possibilidade de realização de inventário e partilha de bens de casal com filhos menores ou incapazes, quando a separação , conversão em divórcio e divórcio direto tenham tramitado perante o Judiciário; é que nestes casos os interesses dos filhos menores ou incapazes já terão sido preservados durante o processo judicial e o inventário dos bens tratará apenas do interesse patrimonial do ex-casal.

INVENTÁRIO POSTERIOR À LAVRATURA DO DIVÓRCIO
SÚMULA 197 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – “O divórcio pode ser concedido sem que haja prévia partilha dos bens”.

ALTERAÇÃO DE NOME – ARTIGO 41

Havendo alteração do nome de algum cônjuge em razão de escritura de separação, restabelecimento da sociedade conjugal ou divórcio consensual, o Oficial de Registro Civil que averbar o ato no assento de casamento também anotará a alteração no respectivo assento de nascimento, se de sua unidade, ou, se de outra, comunicará ao Oficial competente para a necessária anotação.
Nos casos de separação consensual cabe à mulher a opção pela conservação do nome de casada, de acordo com o disposto no artigo 17, § 2º da Lei 6.515/77.

INEXISTÊNCIA DE SIGILO – ARTIGO 42

Não há sigilo nas escrituras públicas de separação e divórcio consensuais.

ORIENTAÇÃO SOBRE A AVERBAÇÃO DA ESCRITURA JUNTO AO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS – ARTIGOS 43 A 46

Na escritura pública deve constar que as partes foram orientadas sobre a necessidade de apresentação de seu traslado no registro civil do assento de casamento, para a averbação devida.

É admissível, por consenso das partes, escritura pública de retificação das cláusulas de obrigações alimentares ajustadas na separação e no divórcio consensuais.

A escritura pública de separação ou divórcio consensuais, quanto ao ajuste do uso do nome de casado, pode ser retificada mediante declaração unilateral do interessado na volta ao uso do nome de solteiro, em nova escritura pública, com assistência de advogado.

O tabelião poderá se negar a lavrar a escritura de separação ou divórcio se houver fundados indícios de prejuízo a um dos cônjuges ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade, fundamentando a recusa por escrito.

DISPOSIÇÕES REFERENTES À SEPARAÇÃO CONSENSUAL

REQUISITOS ESSENCIAIS – ARTIGO 47 (REVOGADO PELA EC 66/10)

RESTABELECIMENTO DA SOCIEDADE– ARTIGOS 48 A 51

Agora, somente com um novo casamento.

DISPOSIÇÕES REFERENTES AO DIVÓRCIO CONSENSUAL

CONVERSÃO EM DIVÓRCIO – BASTA A CERTIDÃO ATUALIZADA DA AVERBAÇÃO DA SEPARAÇÃO – ARTIGO 52

A nova lei permite na modalidade extrajudicial tanto o divórcio como a conversão da separação em divórcio. Neste caso, é dispensável a apresentação de certidão atualizada do processo judicial, bastando a certidão da averbação da separação no assento de casamento.

COMPROVAÇÃO DO LAPSO TEMPORAL PARA O DIVÓRCIO E/OU CONVERSÃO DA SEPARAÇÃO EM DIVÓRCIO – ARTIGO 53

(REVOGADO PELA EC 66/10)

* Artigo de autoria do Dr. Marcus Vinicius Di Bella Varani, advogado que atua na Capital do Estado de São Paulo.

Aquisição de Imóvel com Pendências Judiciais

Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais
Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.

A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.

“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.

Em 1986, a C. executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco M. S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.

Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco M. assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.

O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.

Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.

“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.

O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.

O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco M., tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.

Processos: RMS 27358

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

>Inadimplência de aluguel justifica despejo liminar mesmo em processos antigos

>A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a concessão de antecipação de tutela em ação de despejo por inadimplência. Os ministros aplicaram a Lei n. 12.112/2009, mesmo tendo sido editada após o início da ação. A lei altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos da Lei n. 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato.

A finalidade da Lei n. 12.112/09, que entrou em vigor em 24 de janeiro de 2010, é garantir ao locador mecanismos para preservação de seus direitos. Uma das alterações mais relevantes diz respeito à facilitação do procedimento das ações de despejo, como a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias.

O caso julgado pela Quarta Turma tratou da possibilidade de concessão de antecipação de tutela em ação de despejo por falta de pagamento – uma situação não prevista no texto original do artigo 59 da Lei do Inquilinato.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso da Araújo Irmãos Ltda., empresa de pequeno porte que foi despejada, ressaltou que a antecipação de tutela, nesse caso, foi concedida com base no artigo 273, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil (CPC). Segundo ele, os requisitos desse artigo não foram cumpridos, o que justificaria a devolução dos autos para novo julgamento.

Contudo, no curso do processo entrou em vigor a Lei n. 12.112/09, que acrescentou o inadimplemento de aluguéis como fundamento para concessão da liminar em despejo – exatamente a hipótese do caso analisado. Essa lei acrescentou o inciso IX ao parágrafo 1º do artigo 59 da Lei n. 8.245/91. “Tratando-se de norma inserida na Lei do Inquilinato, deve esta ter aplicação imediata, inclusive em processos em curso”, entende Salomão.

O relator afirmou que, mesmo que o acórdão que concedeu a liminar fosse cassado por falta de fundamentação adequada, o tribunal estadual poderia acionar o novo dispositivo para conceder a liminar. Mas é preciso que seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, providência que foi determinada pelo próprio STJ.

A concessão de liminar para despejo de locatário de imóvel urbano já contava com jurisprudência sedimentada nas Turmas da Terceira Seção do STJ. Especializadas em Direito Penal, a Quinta e Sexta Turmas também tratavam de locação predial urbana. Contudo, a Emenda Regimental n. 11/2010 atribuiu o tema às Turmas da Segunda Seção, especializadas em Direito Privado.

Fonte: STJ, 23.02.2011

>Um convênio firmado entre a Corregedoria Geral da Justiça (CGJ) e a Caixa Econômica Federal (CEF) promete facilitar a vida daqueles que pretendem financiar o primeiro imóvel residencial.

A CEF fornecerá uma declaração atestando se aquele é realmente o primeiro imóvel a ser adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em caso afirmativo, a pessoa terá automaticamente direito a um desconto de 50% nos emolumentos cartorários que acompanham esse tipo de transação.

O direito a esse desconto já existe há 30 anos, devido a uma alteração feita na lei 6015/73, mais conhecida como Lei dos Registros Públicos, em 1981. Apesar das três décadas de existência, o benefício é desconhecido por boa parte da população. Na prática, poucos exigem junto aos cartórios o cumprimento deste direito assegurado por lei.

O juiz corregedor dos Cartórios da Capital, Sérgio Paulo Ribeiro, explica que isto acontece tanto pelo desconhecimento da lei, quanto pela dificuldade em se comprovar junto aos cartórios de que realmente se trata da primeira aquisição imobiliária.

Além da assinatura do convênio, também foi assinado pelo corregedor geral da Justiça, desembargador Bartolomeu Bueno, o provimento de número 5/2011, que orienta os cartórios sobre a obrigatoriedade da concessão do desconto quando ficar comprovado que se trata do primeiro imóvel adquirido através do SFH.

O superintendente da CEF em Recife, Pedro Santiago, destaca os benefícios dessa parceria para os mutuários: “Essa declaração, que será fornecida no ato do contrato, poupará tempo e dinheiro aos clientes, que não precisarão arcar com nenhum custo para comprovar que se trata do primeiro financiamento da casa própria.”

A Corregedoria vai orientar os cartórios para que deixem à vista cartazes ou adesivos mostrando a tabela de custas e demais informações necessárias. “A CEF se propôs a fornecer essa declaração, sem nenhum ônus para o adquirente. Vamos tentar divulgar ao máximo essa iniciativa, e já estamos traçando medidas para viabilizar esse objetivo”, explica o corregedor Bartolomeu Bueno.

Dentre as medidas está propor aos demais corregedores de Justiça do país a divulgação desse benefício. O anúncio será feito durante o 56° Encontro do Colégio de Corregedores Gerais dos Tribunais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal (Encoge), do qual Bueno é presidente, e que será realizado em Recife no próximo mês de abril. Só para se ter uma ideia do quão importante será essa declaração, a economia que se fará com os emolumentos cartorários ao se adquirir um imóvel de, por exemplo, R$ 200 mil, será da ordem de R$ 823,64.

Quem encontrar alguma dificuldade para comprovar esse direito junto aos cartórios deverá prestar queixa à Corregedoria Geral da Justiça. Isto poderá ser feito pessoalmente, no Fórum Thomaz de Aquino (Centro do Recife), ou pelo email cgj.extrajudicial.capital@tjpe.jus.br.

Fonte: Conselho Nacional de Justiça

>Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais

>Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.

A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.

“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.

Em 1986, a C. executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco M. S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.

Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco M. assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.

O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.

Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.

“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.

O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.

O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco M., tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.

Processos: RMS 27358

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

>Terceiro Adquirente do Bem Penhorado sem Registro da Penhora no Registro de Imóveis Não Pode ser Pejudicado

>Sem o registro da penhora no cartório não fica caracterizada a má-fé do comprador
Sem o registro da penhora no cartório imobiliário não fica caracterizada a má-fé do comprador que adquiriu imóvel penhorado. Com essa conclusão, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o recurso de um comprador que adquiriu o bem do vendedor que tinha uma dívida com outra pessoa. A ação para pagar a dívida estava em curso na data do fechamento do negócio. Os ministros modificaram a decisão anterior, que entendeu ter havido fraude à execução, e excluíram o imóvel da penhora.

Depois de citado para pagar uma dívida, o devedor vendeu o único imóvel que possuía. O imóvel fora penhorado para garantir a quitação da dívida do antigo proprietário, entretanto o comprador (novo proprietário) alegou ter adquirido o imóvel de boa-fé – por ocasião da compra, não havia inscrição da penhora no registro imobiliário. Sustentou também que, para configurar a fraude à execução, seria preciso comprovar a sua má-fé ou o prévio conhecimento acerca da restrição do bem.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) concordou com os argumentos da credora de que houve fraude para não pagar a dívida, e por isso negou o pedido do comprador para retirar a penhora sobre o bem. O adquirente não teria se resguardado. “Não tomou (…), portanto, as cautelas ao adquirir o imóvel, o que se recomendava, sobretudo considerando o valor elevado que pagou, U$ 180.000,00 (cerca de trezentos e dezoito mil reais em valores atuais)”, concluiu o relator do TJDFT.

Para o desembargador convocado no STJ, ministro Honildo de Mello Castro, a controvérsia está em saber se ocorre fraude à execução quando existe demanda judicial desfavorável ao devedor (antigo proprietário) na época da venda do imóvel. E mais: bastaria a citação do devedor na ação, podendo ser desprezado o registro da penhora sobre o imóvel alienado?

Honildo de Mello Castro ressaltou que o entendimento do Tribunal é o de que não se deve falar em fraude à execução quando não houver registro da penhora, a menos que aquele que alegar a fraude (a credora, no caso) prove que o terceiro adquiriu o imóvel sabendo que o bem estava penhorado. Castro destacou que “o ônus da prova de que o terceiro (comprador) tinha conhecimento da demanda ou do gravame transferiu-se para a credora, que dela não se desincumbiu. A boa-fé neste caso (ausência de registro) presume-se e merece ser prestigiada, não havendo, portanto, se falar em fraude à execução no exame destes autos, razão porque há de ser o imóvel excluído da penhora”. O desembargador atendeu o pedido do comprador e, ainda, determinou que a credora assuma as custas judiciais e o pagamento dos honorários advocatícios da parte do comprador, arbitrado em R$ 4 mil. Em votação unânime, os demais ministros da Quarta Turma acompanharam o relator.

Processo: Resp 753384

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

>Perguntas Freqüentes sobre Documentação Imobiliária

>1 – Que documentos devo verificar antes de assinar o contrato de compra do imóvel?
Resposta:
É importante verificar se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva Prefeitura Municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.
2 – O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
Resposta:
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
3 – Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de compra e venda de imóvel?
Resposta:
No contrato de venda e compra de imóvel são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela Incorporadora.
4 – Qual a diferença entre contrato de compra e escritura definitiva?
Resposta:
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
5 – Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?
Resposta:
Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.
6 – O que é DIMOB e quem deve emiti-la?
Resposta:
DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão de corretagem cobrada.
7 – O que é DOI e como funciona?
Resposta:
DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária, para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
8 – Qual a importância de constar no contrato todas as condições e o preço efetivamente pago?
Resposta:
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.
9 – O que é “Habite-se”?
Resposta:
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel.
10 – O que é averbação da construção e quando ocorre?
Resposta:
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do “Habite-se” e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
11 – O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?
Resposta:
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

>FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – CEF

>DOCUMENTOS FUNDAMENTAIS PARA SOLICITAR CARTA DE CRÉDITO
Conseguir a sua carta de crédito na CAIXA não é um bicho de sete cabeças. Mas exige que o candidato reúna toda a documentação necessária.
Se você chegar com tudo prontinho, vai conseguir o seu financiamento muito mais rápido.
Para ajudar, fizemos um resumo dos documentos necessários para os principais tipos de financiamento. Para facilitar a vida, escolhemos sempre financiamentos na própria cidade. Você pode ver a lista completa – e salvar os arquivos – no site do Feirão CAIXA da Casa Própria.
DOCUMENTOS BÁSICOS
• RG• CPF• Comprovante de renda• Comprovante de residência (lembre de levar documentos em seu nome e dois documentos do mesmo mês, de anos diferentes)
Compra de imóvel novo ou usado ou terreno:• Comprovante de residência do local onde mora em seu nome.• Original e cópia da CTPS (carteira de trabalho) contendo as folhas: Identificação (frente e verso), registro do atual contrato de trabalho.• Comprovantes de residência a pelo menos um ano: Contrato de Aluguel Registrado em Cartório ou Documentos de comprovação de residência do local onde mora em seu nome com Vencimento no mesmo mês e de anos diferentes.• Declaração do Empregador com a Lotação.
Com todos esses documentos reunidos verifique no site da CAIXA se haverá no seu caso a exigência de algum documento adicional – http://www.feirao.caixa.gov.br/portal/public/Feirao/QuaisDocumentos

>ANOTAÇÕES SOBRE DOAÇÃO DE BENS

>Estas são apenas algumas observações que envolvem a doação de bens; há muitos outros elementos (importantes) que deverão serem discutidos, caso a caso, com o Tabelião de Notas, para elaboração duma “Escritura de Doação”.

Por exemplo: se os donatários forem marido e mulher; se o bem doado deverá ser apresentado à colação; se haverá encargos para o donatário; se feita em contemplação de casamento futuro; se destinada ao “bem de família” do donatário; se a doação é de um ou mais imóveis; se são mais de um os donatários; se os outros herdeiros devem ou não anuir na escritura; se haverá prazo para aceitação; das revogações; do fideicomisso etc.

Preliminarmente, aquele(s) que pretende(m) dispor do seu patrimônio por doação, deverá(ão) ter em mente dois pontos:

1- o seu patrimônio pessoal;
2- o patrimônio do seu casal, se casados forem – aí importando o regime de bens adotado pelo casal/doadores.

Se o doador possuir herdeiros necessários (os seus descendentes, os ascendentes e o cônjuge) somente poderá dispor de ½ (metade) do seu patrimônio – a chamada parte disponível; pois a outra ½ (metade) é/será a legítima dos herdeiros.
Lembre-se que, conforme dispõe o Artigo 426 do Código Civil de 2002: “não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva”, portanto, nada impede que o doador disponha livremente de todo o seu patrimônio (de forma onerosa).
Já nos casos de liberalidade (doação) deverá ser respeitada (reservada), pelo doador, a parte que couber aos herdeiros necessários; pois, os não contemplados com a doação poderão exigir a sua cota legítima.

Em segundo lugar: – Qual é a ordem da sucessão?

Conforme Artigo 1.829 do CC:
I- aos descendentes (filhos, netos…), em concorrência com o cônjuge (o marido ou a mulher) sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens (Artigo 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares;
II- aos ascendentes (pais, avós…), em concorrência com o cônjuge;
III- ao cônjuge sobrevivente;
IV- aos colaterais (irmão, sobrinho…).

Observar as particularidades do Artigo 1.830 e seguintes do CC quanto ao reconhecimento do direito sucessório do cônjuge; e lembrar que os descendentes, os ascendentes e o cônjuge são os chamados herdeiros necessários, conforme já mencionado.

Terceiro Ponto:

Estimado o valor do patrimônio, definido o destinatário do bem a ser doado (chamado donatário), com indicação de parentesco/relação, e escolhido o bem objeto da liberalidade, tenha em mente (também) que:

(i) De acordo com o Artigo 548 do CC:
”é nula a doação de todos os bens, sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador”; e

(ii) Conforme § 1º do Artigo 119 do Decreto Federal nº 3.000/1999, se ao valor da doação for atribuído o valor de mercado, a diferença a maior – entre esse e o valor pelo qual constavam da declaração de bens do doador-, sujeitar-se-ão os contratantes à incidência de imposto, observado o disposto nos Artigos 138 a 142 (Lei nº 9.532, de 1997, Artigo 23, § 1º).

Assim sendo e em consonância com a situação concreta, o doador deverá requerer a elaboração de uma:
“Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto”.

Nesta oportunidade o doador, a fim de proteger o patrimônio da prole (seus filhos etc.) ou por outro motivo e se houver justa causa – declarada na escritura (Artigo 1.848 do CC), poderá gravar o bem doado (a legítima) ou parte dele, com as cláusulas: “de incomunicabilidade”, “de impenhorabilidade”, “de inalienabilidade”.
O doador poderá, ainda, gravar o bem com as cláusulas “de reversão” (não prevalecendo esta em favor de terceiro) e “de acréscimo”.

Quarto: – O que significa cada cláusula?

1- A Incomunicabilidade:

O objeto da doação é transmitido somente ao donatário; assim, qualquer que seja o seu regime de bens (se já casado for) o objeto doado não se comunicará ao cônjuge/ futuro cônjuge.

2- A Impenhorabilidade:

Mesmo que o donatário tenha contraído dívidas (anteriores a doação) ou que venha (posteriormente) a contraí-las, o bem doado não poderá ser penhorado pela Justiça, para garantia de pagamento futuro aos credores.

3- A Inalienabilidade:

O bem não poderá ser alienado, ou seja, não poderá ser vendido, transmitido, “dado” em hipoteca, etc.
A inalienabilidade poderá ser vitalícia (o donatário nunca poderá dispor do bem) ou temporária (por um certo período – por exemplo: até que o donatário complete 40 anos de idade).

ATENÇÃO: Ainda, conforme o Artigo 1.911 do mesmo CC: “a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade”.

4- A Reversão:

Se o donatário vier a falecer antes do doador, aquele bem que fora anteriormente doado retornará ao patrimônio do doador. Assim sendo, se o donatário tiver filhos/cônjuge (por exemplo) o bem doado não será herdado pelos sucessores do falecido.

5- O Acréscimo:

Se o bem for doado a mais de uma pessoa, quando do falecimento de uma delas a sua parte acrescerá à parte do donatário sobrevivo. Neste caso também, se o donatário falecido deixou filhos (por exemplo), a sua parte no imóvel não será herdada pelos seus sucessores.

Quinto: Da Revogação da Doação:

Feita a doação a mesma poderá ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo, quando existente, conforme previsto no Artigo 555 do CC. Não se pode, ainda, renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário (Artigo 556 do mesmo CC).

Um exemplo de redação para escritura:

“Os doadores declaram mais:
A- que a presente doação é feita livre de encargos e/ou condições para o __ donatário, __ salvo as cláusulas a seguir mencionadas, e __ importa adiantamento de sua legítima;
B- para fins do previsto no § 3º do Artigo 9º da Lei Estadual nº 10.705/2000 (alterada pela Lei nº 10.992/2001), face ao Decreto nº 46.655, de 1º de abril de 2002, no tocante ao recolhimento do ITCMD – imposto sobre transmissão “causa mortis” e de doação de quaisquer bens ou direitos: que esta é a primeira doação realizada dentro deste ano civil (200_), para o ora donatário;
C- que reservam para si o USUFRUTO VITALÍCIO do imóvel ora transmitido; usufruto esse cujo quinhão – por ocasião da morte de um deles, será acrescido ao do usufrutuário sobrevivente, nos termos do Artigo 1.411 do Código Civil (Lei Federal nº 10.406/2002);
D- não obstante o que diz o Artigo 1.911 do CC e, com intuito de preservar o patrimônio do donatário e de sua prole -face às vicissitudes do porvir-, gravam o imóvel com as cláusulas vitalícias de INCOMUNICABILIDADE e de IMPENHORABILIDADE, extensivas aos frutos e aos rendimentos; com a cláusula temporária de INALIENALIBILIDADE, que vigorará enquanto existir o usufruto e, ainda, com a cláusula de REVERSÃO, para que, neste último caso, se ocorrer o falecimento do nu-proprietário antes do falecimento dos dois ou de um dos usufrutuários, o imóvel volte ao patrimônio dos outorgantes, nos termos do Artigo 547 do CC;
[em ocorrendo o falecimento de um dos doadores, as __ ou uma das cláusulas restritiva(s) poderá(ão) ser revogada(s) pelo sobrevivente; entretanto, sempre com a anuência dos ora donatários, ou com a anuência de um deles, se houver um pré-morto à época da revogação]
E- __ que o(s) imóvel(is) recebido(s) por esta escritura sai(em) da parte disponível do patrimônio deles doadores, dispensam __ o ora outorgado __ de levá-lo(s) à colação, por ocasião de seus inventários”.

Sexto: Alguns documentos e dados imprescindíveis para a lavratura de escritura de bem imóvel:

1. CERTIDÃO DE PROPRIEDADE C/ NEGATIVA DE ÔNUS E ALIENAÇÕES, do Registro de Imóveis, atualizada (máximo 30 dias), EM NOME DO (S) DOADOR (RES);
2. Lançamento do IPTU, com valor venal atribuído ao imóvel (original ou fotocópia autenticada) do ano corrente, ou Certidão de Valor Venal, expedida p/ Prefeitura Municipal – para imóveis urbanos;
3. DADOS PESSOAIS DAS PARTES:
Nome, RG, CPF/MF, Profissão, Endereço, Estado Civil, Data do Casamento, Regime de Bens adotado: apresentar fotocópia autenticada da Certidão de Casamento e, se houver, a Escritura de Pacto Antenupcial com Certidão do Registro (Livro 3 – Auxiliar) do Registro de Imóveis do 1º domicílio do casal);
4. Recolhimento prévio do ITCMD – imposto sobre transmissão “causa mortis” e de doação de quaisquer bens ou direitos: o imposto é devido aos Governos dos Estados e a alíquota, em São Paulo: 4% (quatro por cento).

OBSERVAÇÕES:

A- Todas as partes envolvidas, no ato da assinatura da escritura, deverão comparecer no Tabelionato, munidas de suas Cédulas de Identidades e de seus cartões do CPF/MF, nos Originais. Igualmente serão aceitos Passaportes, Carteiras de Ordens, de Conselhos, de Entidades, de Habilitação (Detran), desde que regulamentadas por lei e válidas em todo o território nacional.
A cédula de identidade (original) é o documento hábil para sua identificação, devendo permitir a confrontação da pessoa representada na fotografia com a pessoa do seu portador (evidentemente). Mantenha-a sempre em local seguro e apresente-a ao Tabelião de Notas ou à outras autoridades sempre que solicitado.

B- POUPE TEMPO:
Ao procurar o seu Tabelião para elaboração de escrituras procure apresentar todos os documentos que estiver em sua posse; e quando houver necessidade de uma segunda visita, traga novamente todos os documentos anteriormente apresentados; pois o exame isolado dos papéis (fora do conjunto) poderá prejudicar a elaboração da escritura, retardando a sua lavratura e assinaturas.

Autor – Waldomiro de Paula Junior é escrevente notarial em São Paulo – SP.

[Algumas referências: Código Civil (Lei Federal nº 10.406, de 10/01/2002); Lei Federal nº 7.433, de 18/12/1985 (documentos para lavratura de escritura); Decreto Federal nº 93.240, de 09/09/1986 (regulamenta a Lei nº 7.433/1985); Decreto Federal nº 3.000, de 26/03/1999 (regulam. do Imposto de Renda); Lei Estadual nº 10.705, de 28/12/2000, alterada pela Lei nº 10.992, de 21/12/2001 – (ITCMD)].

>Cuidados na Aquisição de Imóveis Usados

>É comum o comprador de imóvel, na ânsia de realizar o sonho da casa própria, deixar de fazer algumas exigências necessárias para que o sonho não se torne um pesadelo.Antes de assinar o documento de compra e efetuar o pagamento, para garantir a segurança do negócio e a tranquilidade futura, é preciso ter as seguintes cautelas:

ESCOLHA DO IMÓVEL

1) Verifique se o imóvel escolhido atende a todos ou pelo menos à maioria dos requisitos da família quanto a localização, proximidade do comércio, de escolas, serviços de transporte, etc…

2) Para garantir ao vendedor o seu interesse de compra, faça um sinal, mediante recibo com firma reconhecida em cartório, com valor máximo de 1% do valor de venda do imóvel.

VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL

Veja a relação de documentos que o vendedor deverá apresentar, antes mesmo da realização do negócio:

1) Escritura de compra do imóvel devidamente registrada no RGI (Registro Geral de Imóveis).

2) Certidão de Ônus Reais atualizada (máximo de 30 dias de emitida). Esta certidão comprova a propriedade do imóvel, o registro no RGI e a inexistência ou não de encargos e gravames (foros, penhoras, hipotecas, etc…) pesando sobre o imóvel;

3) Certidão de Situação Imobiliária – Quitação Fiscal. Expedida pela Prefeitura, indica a situação do imóvel em relação à quitação do IPTU, Taxa de Lixo, Taxa de Incêndio, etc…;

4) Certidão de Situação Enfitêutica. Expedida pela Prefeitura, informa se o imóvel é foreiro ou não.

VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO DOS VENDEDORES

1) Certidão Negativa de Ajuizamento de Ações CÍveis e Fiscais do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Registros de Distribuição da Capital e Serviços de Distribuição da Justiça Federal (expedida pela Internet – http://www.jfrj.gov.br), para verificar se existem ações contra os vendedores (marido e mulher quando casados).

2) Certidão de Capacidade Jurídica dos vendedores – 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas para as capitais e RCPN (Registro Civel da Pessoas Naturais) para as demais cidades.

3) Quando o imóvel intregrar um condomínio, solicitar ao Síndico uma declaração relativa e inexistência de débitos condominiais da unidade a ser adquirida.

4) Documentos de identificação originais dos vendedores – identidade, CPF, Certidão de Casamento, Averbação deDivórcio, etc…;

QUANDO O VENDEDOR FOR PESSOA JURÍDICA

1) Exigir a apresentação da CND (Certidão Negadiva de Débito) do INSS, dentro do prazo de validade de 6 meses;

2) Exigir a CRF (Certidão de Regularidade do FGTS).

VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO JURÍDICA DO CONDOMÍNIO (quando o imóvel integrar algum condomínio)

1) Certidão Negativa de Ajuizamento de Ações CÍveis e Fiscais do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Registros de Distribuição da Capital e Serviços de Distribuição da Justiça Federal, para verificar se existem ações contra o Condominio. ESCOLHA DO TABELIÃO1) Reanálise dos documentos pelo Tabelião;

2) Se aprovada a documentação pelo Tabelião, solicita-se a emissão da Guia de recolhimento do do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imobiliários).

RECOLHIMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO

1) Correspondente a 2% (dois por cento) do maior valor (negócio ou avaliação da Prefeitura), o pagamento do ITBI será efetuada na rede bancária, com guia própria emitida pela Prefeitura.

2) A responsabilidade do pagamento do ITBI é do comprador.

NOS CASOS DE DOAÇÃO

O procedimento será o mesmo, passo a passo, exceto para o recolhimento do imposto, cuja alíquota é de 3% (três por cento) sobre o valor da avaliação.

LAVRATURA DA ESCRITURA

A escritura, lavrada no Cartório do Tabelião escolhido, é realizada na presença dos vendedores e compradores ou seus prepostos devidamente autorizados por procurações, que a assinam na presença do Escrivão do Cartório, cujo traslado deverá ser entregue às partes em no máximo 72 horas.

REGISTRO DA ESCRITURA

1) Lavrada pelo Cartório, a escritura deverá ser apresentada no Registro Geral de Imóveis da região onde se localiza o imóvel;

2) O RGI fará a prenotação e, no prazo de 30 dias, a análise do título.

3) Se aprovado na análise, faz-se a transmissão da propriedade;

4) Se houver exigências, o adquirente terá o prazo de 30 dias para cumprí-las;5) Após o cumprimento das exigências, transmite-se a propriedade.

CUIDADOS ESPECIAIS

1) Para maior segurança deve-se requerer ainda certidões do 7º Ofício de Registro de Distribuição de Títulos da Capital, para saber se contra os vendedores existem títulos apontados ou protestados;

2) Requerer Certidões dos 5º e 6º Distribuidores. Estas certidões informam se o vendedor possui outro imóvel no município de seu domicílio. Esta informação é fundamental para negociações com a Caixa Economica Federal.

3) Verificar se imóvel está situado em área de recuo ou investidura, examinando o P.A. (Projeto de Alinhamento) do logradouro, junto à Prefeitura;

4) Quando houver divergência no estado civil dos vendedores (declararem-se viúvos ou divorciados e na escritura constar outro estado civil), verificar a existência de partilha ou adjudicação a ser registrada no RGI. Se houver mudança de estado civil dos vendedores após a aquisição do imóvel e antes do seu registro no RGI, a nova condição civil deverá ser averbada.

Fonte – CRECI/SP